最新一版北京新總規（2016-2035）明確瞭“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”的戰略定位和“建設國際一流的和諧宜居之都”的發展目標，提出處理好“都”與“城”的關系，要緊緊圍繞實現“都”的功能來謀劃“城”的發展，努力以“城”的更高水平發展服務保障“都”的功能。換而言之，未來北京無論是城市空間佈局還是資源導向都必須為“四個中心”服務。
如果說副中心通州是未來的“北京”，主要承接的是“非首都”功能，那麼四環以裡的中心城區就是未來的“首都”。
風貌引導區=三環至四環
一主 中心城區,（大致四環以內）
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老城=核心區≈二環
風貌控制就是城市整體建築風格的把控。風貌控制區的劃分，說明三環在“首都”界限的位置，環裡是老北京的古城根精氣，環外是新北京的現代國際風氣。
西北部地區：主要指海淀區、石景山區。西北部地區應充分發揮智力密集優勢，加強高等學校、科研院所、產業功能區的資源整合，不斷優化科技創新服務環境，提升科技創新和文化創意產業發展水平。
綜合4張總規圖的信息展示，我們不難理出北京未來的“都”與“城”的關系。二環是老城，四環是首都，那麼三環就是未來“首都中央特區”。
總規圖一市域空間結構規劃圖
總規圖四：中心城區功能分區圖
從4張總規圖 揭秘北京未來的“都”與“城”
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東北部地區：主要指朝陽區東部、北部地區。應強化國際交往功能，建設成為國際一流的商務中心區、國際科技文化體育交流區、各類國際化社區的承載地。提升區域文化創新力和公共文化服務能力，塑造創新引領的首都文化窗口區。規范和完善多樣化、國際化的城市服務功能，展現良好的對外開放形象。建成大尺度生態環境建設示范區、高水平城市化綜合改革先行區。
總規圖三：市域風貌分佈示意圖
古都風貌區=核心區≈二環
風貌控制區=二環至三環
新中國成立以來，北京共進行瞭7次總體規劃編制工作，每一次總體規劃都是在國傢發展、首都發展的關鍵歷史時期編制，體現國傢戰略、落實國傢發展的方針政策、指導北京城市發展的綱領性文件，在國傢和首都的發展中發揮瞭重要作用。
新版總規明確瞭城市風貌分三個區 古都風貌區、風貌控制區和風貌引導區。風貌就是要 建築控制、保存、引導。雖然建築是藝術，但是建築是公共藝術，不能自由創作，必須為公共服務。
一副 北京城市副中心,（原通州新城規劃建設區）
相較於上一版總體規劃(2004年-2020年)的“台北皮秒雷射｜台北皮秒雷射推薦兩軸兩帶多中心”的空間佈局，本次總規“一核、一主、一副、兩軸、多點、一區”的佈局基本清晰瞭北京未來都與城的關系。
南部地區：加強南部地區基礎設施和環境建設投入，全面騰退、置換不符合城市戰略定位的功能和產業，為首都生產生活提供高品質服務保障，促進南北均衡發展。
如此，“老城”代表瞭兩層涵義，一：明確瞭二環內核心區主要承擔政治中心，文化中心責任的定位，二：未來二環內發展以“減負”和“修復”為核心方向。
功能分區對應著現在北京發展態勢，如果說位於西北三環的“中關村”承擔瞭首都“科技創新中心”的責任，那麼位於東北三環的“CBD北京商務中心區”、“第二、第三使館區”就承擔瞭“國際交往中心”的重擔。
和紐約、上海這些世界級城市相比，北京城市規劃的最大不同在於它是首都，所以北京市的規劃有兩個概念在裡面，一個是首都、一個是特大城市，這兩個疊加在一起，必然是多元復雜的。在展望北京未來發展的時候，一定要看清楚這兩個層次的不同。
針對總規（2016-2035）的進一步落地執行，近日，北京市國土委發佈瞭《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，這是北京首次出臺用地規劃 “負面清單”，其中明確北京四環內土地不得轉為商品住宅。如此，“首都”所在的四環已然彌足珍貴，那麼“首都中央特區”所在的三環就進入資源占有的最高階層。誰持有最高資源，誰就是資本恒久的持有者。位於東三環使館區核心位置的合生 霄雲路8號以超越世界頂級豪宅標準的尺度，成為收藏世界三環搶占“首都中央特區”的最後機會。
一核 首都功能核心區（大致二環私密處除毛｜ 私密處除毛推薦｜ 聖雅諾美學診所以內）
相對上一版城市總規（2004年 2020年）提出：進一步擴大舊城歷史文化保護區的范圍，本次城市總體規劃則明確瞭“老城”的概念，提出老城內不再拆除胡同四合院，最大限度留存有價值的歷史信息。
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